Køb af ejendom i Spanien

Før besigtigelsesrejsen:
I forbindelse med besigtigelsesrejsen, bør du sikre dig, at du har mulighed for at betale depositum for reservering af ejendommen.
Depositummet er nødvendigt for at få ejendommen taget af markedet, og dermed sikre, at den ikke bliver solgt til anden side. Hvis handelen ikke gennemføres af køber, mistes depositummet.
Det normale beløb i denne forbindelse er 3.000 - 6.000 €, alt efter ejendommens størrelse og pris.
Beløbet kan normalt betales med kreditkort eller kontanter. Ved check må man påregne en periode på ca. 10 dage til bankens check af at der er dækning, og dermed risikerer man, at en anden kunde lægger pengene på bordet og således får ejendommen.

Advokatbistand:
Når depositummet er betalt, skal man normalt indenfor 2 - 3 uger underskrive en ”Privat Købekontrakt” (slutseddel). I forbindelse med dette anbefaler vi altid, at køber benytter sig af en lokal advokat.
Advokaten bistår med opsætning af kontrakten, og checker at alle de juridiske forhold ved købet er iorden, herunder at ejendommen er ubehæftet, at de byplanmæssige krav er overholdt, og at byggetilladelse eller ibrugtagningstilladelse etc. foreligger.
Der er dygtige spanske advokater på kysten, hvoraf enkelte ovenikøbet taler dansk/skandinavisk. En spansk advokat kender den spanske lovgivning og den spanske tankegang og har de nødvendige kontakter, hvis der skulle opstå komplikationer undervejs.
I forbindelse med underskrivelse af Købekontrakten skal der normalt erlægges 10% af prisen på gensalgsejendomme. På ejendomme under opførelse erlægges et beløb, afhængigt af på hvilket stade ejendommen befinder sig.
Er ejendommen under opførelse, betales der i rater i takt med færdiggørelsen. Alle betalinger på dette stade er garanteret overfor køber enten via bank eller forsikringselskab. Dette er lovpligtigt i Spanien, og det er advokatens opgave at sikre at en sådan garanti foreligger ved Købekontraktens underskrift.

Skøde:
Når ejendommen er indflytningsklar, skal der underskrives skøde hos den spanske notar.
I denne forbindelse betales restbeløbet, og eventuel financiering formaliseres med långivende bank. Herefter har den nye ejer overtaget ejendommen.
På gensalgsejendomme skrives der normalt skøde indenfor en måned fra underskrivelse af Købekontrakten.

Registrering:
Når skødet er underskrevet, skal ejerforholdet registreres i det lokale ejendomsregister.
Notaren sender med det samme en fax til registret for foreløbig registreing.
Den endelige registrering står advokaten normalt for, samtidig med at han på købers vegne sørger for betaling af alle relevante skatter og afgifter. Registreringen tager normalt ca. 2 måneder for ejendomme uden komplikationer.

Handelsomkostninger:
De samlede handelsomkostninger, der betales af køber, er normalt ca. 11 – 12 % af købesummen. De normale omkostninger udgøres af:

Salærer:
Advokatsalær ca. 1% af købesummen + 21% moms.
Notarsalær: Er fastsat ved lov og ligger normalt mellem 300 og 900 € afhængigt købsprisen.
Ejendomsregister: Ca. 60 % af notarsalæret. (tommelfingerregel).

Skatter:
Ejerskifteskat: 8% - 10% ved gensalgsejendom eller moms: 10% ved køb af ny ejendom fra bygmester eller moms: 21% ved køb af grund, forretningsejendom eller garage.
”Plus Valia” – merværdiskat betales normalt af sælger. Dette forhandles inden købet i samarbejde med advokaten.

Hertil kommer diverse stempelafgifter til staten.

Financiering:
Man kan normalt opnå financiering på 60 – 80% af købesummen og med en løbetid på op til 30 år. Lånet kan være med flydende eller fast rente, eller blandet, med fast ydelse etc.
Vilkårene svinger fra bank til bank, og afhænger bl.a. af bankens vurdering af ejendommen, købers kreditværdighed, købers status i Spanien (fastboende eller ikke-fastboende).
Hvis man ønsker financiering fra spansk bank, skal man huske at medbringe fotokopi af sidste selvangivelse, 3 måneders lønsedler, bank reference, opgørelse af passiver og aktiver, 3 måneders kontoudtog, og hvis selvstændig – seneste regnskab.

Der er dog forskel på hvor megen dokumentation den enkelte bank kræver.
Der er p.t. også mulighed for dansk finansiering, bl.a. tilbyder Nykredit at finansiere køb for skandinaviske kunder.